限购放开，被视为楼市调控的底牌。

亮底牌，往往有种孤注一掷的味道。

然而，越来越多的强二线城市，彻底脱光了！

南京楼市，正在经历“至暗时刻”。

很难想象，堂堂一个强二线省会城市，实质性放开限购已经3个月了，竟然还会如此“凄凉”。

满打满算三天中秋假期，南京新房仅成交12套，同比去年暴跌88%，只剩个零头。

中指数据显示，南京中秋成交跌幅位列14座二线城市之首。

如今的南京城，遍地都是打折新房，个别项目甚至能打到7折。像融创这种着急回笼资金的爆雷房企，居然推出了首付5%起，总之够胆你就来吧。

市场持续不旺，加速投资客流失。去年还要首付8成、验资百万，号称有钱也摇不到的江北核心区，今年的关键词成了降首付、开分销。

江核二手市场更是遭遇天量出货，屡屡被砸穿底价。比如新房最高卖出过4.8万/㎡的华润国际社区，最近惊现2字头卖房“砸盘侠”，把一众业主都给砸懵了。

6月13日起，非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明，相当于变相放开限购。

然而，在成交短暂逆袭之后，7月8月两连跌，8月甚至创下了年内新低。

南京恍然大悟：这张底牌的有效期，居然只有半个月。

差不多跟南京同期“脱光”的华中第一城——武汉，情况也没好到哪里去。

二环这种核心地段，居然有项目从2.5万/平降到1.8万/平，愣是卖出了三环价格。还有楼盘价格“跳水”近6000元/平，被业主投诉恶意降价，闹到了售楼处。

不仅如此，武汉城里各种单价地王、总价地王、区域地王楼盘，都在低于备案价卖。

二手房价更是已经连跌6个月，除了降价再降价，业主也不晓得怎么才能快点把手上的房子甩掉。

这两座城市，虽然稍显狼狈，却也给诸多强二线城市上了生动一课：

放开限购，可能并没有太大作用。

现在，南京武汉的无奈，苏州青岛也已读懂了。

上周三（9月14日），苏州突然传出放开全市的首套房限购的消息，震惊房产圈。坊间传闻，周边城市竟然出现了二手房抛售潮！

苏州不限购，直接对苏北形成降维打击。无数老乡摩拳擦掌，一套房产，足以完成从苏北到苏南的“阶级跃迁”。

下面这张广为流传的截图上，明晃晃的数字显得刺眼：盐城一日二手房挂牌上千套。

每一套房子背后，都是一颗向往苏南的心。

谁知苏州却突然“召回”政策，老乡们的购房资格瞬间过期，只能再等等了。

无独有偶，跟苏北老乡“同病相邻”的还有山东老乡。

9月15日，青岛市住房和城乡建设局官微发布新政：只保留市南区、市北区（原四方区域）为限购区，本地居民可在限购区买2套，二手房不限购。

当时我还感叹，山东不愧是公务员大省，作风的确严谨，相关条文都摆在明面上，有来源有根据方便查找引用。不像有些城市不官宣政策，光搞“只做不说”。

青岛作为山东经济第一城，对省内购买力的吸引力是不言而喻的。听说已经有东营看房团发车了。车上载的，都是被青岛虹吸的本地购买力。

然而，第二天大家却发现，青岛住建的官方推文里悄悄删掉了“二手住房不再限购”的字样，整了一出“大变活字”，大家都当没发生过，政策自然也收回了。

而且，济南是省会大哥，青岛是省内经济第一城，而且青岛房价水平要高于济南。新政发布后，青岛限购门槛反而比济南还低了。

如此明目张胆地从大哥碗里抢食，似乎也不太合适。

发现没有，从年初到现在，救市力度一次比一次大，但起到的作用似乎越来越小，边际效应出现明显下降。

因为现在的楼市，已经无法通过涨价“制造恐慌”，创造出新需求。

而存量购买力已经被一次又一次的救市潮消化了许多，所剩无几了。

强二线纷纷试水放开限购，说明内部购买力挖不动了，需要搬救兵，也就是外地投资客。

诚然刚需才是楼市最大的购买力。政策层面也在反复强调，支持刚需及改善型住房需求。

可是，刚需同时也是最无法承受房价下跌的群体。“买涨不买跌”就是他们的买房信条。想让这部分人在市场回调期出来买房，比登天还难。

你想啊，对刚需来说，一套房子动辄上百万，基本是全部身家了。月供几千块甚至上万，房价一旦下跌，极有可能陷入资不抵债的窘境。

更何况，就业收入预期持续不明朗，谁敢在这时候贸然背上周期长达三十年、总额高达上百万的债务？

等，似乎成了最优解。你不买，我不买，明天没准还能降几百。

至于改善群体，他们还等着刚需接手自己房子呢。改善卖不掉，自然无法打通楼市资金链条，需求只能被卡住，很难受。

而投资客却是另一套思维逻辑：

他们深知房价上涨不是一条向上的直线，因而往往多头下注，分散投资，对冲风险，不会把鸡蛋放在同一个篮子里。

假如A城跌了，但B城涨了，账还是算得过来的。哪怕是今年这种横盘期，也可以通过降价卖掉几套非核心区房产来周转资金，熬到下一波行情到来。

之前广州增城有个投资客4折卖房，就属于这种情况。这种注定没有上涨空间的房产，可以毫无负担地抛掉，越早卖亏得越少。

卖房回笼资金后，这笔钱大概率会继续投向楼市。当然了，投资客的钱也不是天上掉下来的，肯定会去钱能生钱的地方。

你猜，“聪明钱”会投给哪一座城市？

刚刚过去的8月份，30大城市新房成交同比下降18.7%，环比下降6.03%。

更多城市的房价进入下跌通道，一线城市整体房价环比涨幅回落；二三线城市环比转降或降幅扩大。

楼市数据在短期内难以扭转，强二线城市彻底敞开大门的趋势，终究也难以扭转。

一位东部城市官员向媒体透露，若苏州不再“一日游”，其所在城市不排除参考和跟进。据了解，天津、杭州等地已在酝酿放开限购政策。

到最后，大家都熬不过这个漫长的冬天。

◎本文作者|瓜片