房住不炒落实到最后，就是让炒房客市场出清。

1

如何定义炒房客？

其实并没有明确的定义，但是从楼市调控的具体政策来看，总能咂摸出一些特征…政府打击、反对、限制的买房人一定程度上，可等同于炒房客。

首先名下房子不能太多。第一套那是刚需、第二套算是改善…第三套就算是多了，如果超过了三套、那就是政府限制甚至反对的了。

其次不应在非工作生活所在地买房。你一个铁岭那旮旯工作和生活的人，非要在深圳买套房…请问目的何在？现在各地的限购就是限制跨区域买房。

有多套房、且在异地有多套房，就一定是炒房客吗？

好像也不能这么说，毕竟还有个“房产投资人”。自己钱多花不完、买几套房放在那里收租增值不行么？！这跟买股买债买基金、资产保值升值有何区别呢？

似乎也说得过去，房产投资人用自己辛苦赚来的钱去买房，少银行贷款甚至不贷款、也就不造成金融系统性风险…更何况买房也是一种消费，能促进经济发展的。

于是炒房客的特征也就明晰了：名下有三套以上住房或在异地购有房产、且使用了过多非自有资金……抵押贷、消费贷、按揭房贷，信用卡、网贷、亲友借款等筹来的钱用于买房，甚至首付款是借的、月供也是借的，高杠杆高负债的赌房价上涨。

一旦杠杆断裂会造成极大的负面影响：银行断供引发金融系统风险、杠杆断裂会引发家庭/家族矛盾再向社会扩散……这种炒房客确实应严厉打击。

一定程度上，即使是不造成直接负面影响的房产投资也是政府眼中的炒房客…大城市的土地稀缺造成房产供给有限，有限的房子被有钱人占有了、其他想买房的普通人去哪买呢？

炒房客之所以存在，是一系列因素的集合。

大的环境是中国城市化下、大量农村人口涌入城市带来了海量房产需求，而房子一时又供应不上，助力的工具是中国的金融体系和房地产制度…而后两者却已经或正在解决。

不出意外，炒房客很可能会很快的成为一个历史名词、而被人遗忘。

环境变了。

2

当下中国房子不短缺、是结构性短缺……只是在部分大城市房子短缺。中国的城镇化率已超63%、有能力进城的人大部分已进来了，也就是进入了后城市化时代。

从政府的各项政策中也能窥见一二，现在已很少再提扩建新区、反而不断强调老城更新。炒房的大环境已经不存在了。

而支持炒房客的金融政策正被堵死。

对炒房客来说什么最重要？现金流。

只要现金流不断、杠杆就不会断，房子就能持有、就能熬到下一轮房产泡沫周期。

炒房客的现金流从哪里来呢？银行。因为他们的房产多，又以房产抵押贷为主…贷款金额大、使用时间长、利息成本低。

还月供没钱了怎么办？可以把房子抵押给银行获得贷款。

可银行要考察借款人的负债、收入等情况啊，同时也严禁信贷资金流入楼市。

好解决。把房子卖给自己的亲友这些能控制的人、从而获得了一笔按揭贷款作为流动资金，而房子还被自己掌控，这就是行话——对敲。从法律上看这就是一笔房产买卖交易。

流入楼市的资金控制不住，房价就很难控制住。

限购、限贷、限信贷资金流入楼市，总是被一些“民间智慧”轻松破解。

不得已，监管层出台了银行房地产贷款集中度制度…银行放出的贷款当中，给予房地产的贷款必须限制在一定比例内，从资金源头上控制资金流入楼市。

破解方法又来了。

不让钱流入楼市是吧？那流入中小微企业可是鼓励的啊。

于是炒房客们又把贷款包装成经营贷、银行资金源源不断的流入楼市。

绝招终于在深圳、这个炒房客最肆虐的城市出现了……出台二手房指导价。

管你贷款干什么的，用于企业经营、用于农业生产、用于大额消费等等，统统要以二手房指导价为基数进行贷款。

这问题就大了！

要知道二手房指导价统统低于市场价或评估价，且普遍打7折。本来1000万的房子、之前能贷700万，可现在评估价只有700万、只能贷490万了。房子的筹资属性大打折扣。

而影响是涟漪扩散的。能贷款少、除了影响炒房客筹集资金外，还让接盘侠得一次性拿出更多的首付款……已掏空六个钱包的接盘侠实在无能为力了。

房子由此进入下跌渠道，并进一步影响人们的看跌预期…更没人买房了。

而压垮炒房客的最后一根稻草…房产税也正在路上。

3

“成就”炒房客的另一个重要原因、是房子没有持有成本，只要能维持住现金流、只要能等来一轮资产泡沫，就可以顺利出手赚钱。

也许有人会说物业费是持有成本，物业费只是享受物业服务的必要费用……不掏钱，自然没有人会打扫公共卫生、维修公共设施、维持公共秩序，更何况物业费很低，一定程度上、物业费是有利于房产增值保值的。

如果征收房产税，既可以增加地方政府收入、减少对土地的财政依赖，又可以有效打击炒房投资行为，而这必将成为房地产长效机制的重要部分。

房产税很多年来一直在讨论，可只见楼梯响、不见人下来，于是就有人认为房产税出台的阻力太大、估计很难出台。

其实这是对调控的不了解，人的心理预期调控是调控的一部分。每一次说房产税要来了、都可以达到一定的目的…可以在每一次楼市过热的阶段说、以削弱购房的积极性，同时又给大家打了心理上预防针，一旦将来某一天出台、大家也不至于感觉突然。

今年5月，财政部、税务总局等四部门召开了房地产税改革试点工作座谈会，并听取部分城市及部分专家对试点的意见。新闻很短，但释放的信号却很强烈。

据最近接受《中国新闻周刊》采访的中国法学会财税法专家研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文透露，征收房地产税政策的确已经提上日程，年底前出台试点的可能性很大。

当然房产税并非所有城市都开征，而是选择一些试点城市开征，主要是房价涨幅较大、资产泡沫较大、楼市投机氛围浓厚的城市先行试点，之后再在试点的基础上向全国铺开。

一旦开征房产税，意味着持有房产会有成本、将会对炒房客产生毁灭性打击。

更重要的是会影响人的预期和行动。

买房贷款有成本、持有房产也会有成本，如果房价不涨或租金收益低、那买房就是一个很不划算的投资。这不仅会降低人们买房的积极性、还会引发多套房产持有人抛售房产，并由此造成楼市长期低迷。

炒房，自然无人再做、也无人再提。

房产税已是压垮炒房客身上的最后一根稻草，而它正在路上。